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楼市新政下到底还要不要买房?

2017-05-10
坊间有这样一个段子:人生有三大幻觉,国足会赢、房价下跌、股价上涨。然而现实终究是残酷的。上周,统计局公布70座大中城市的房价:70座大中城市新建商品住房价格同比涨幅有所回落,但是其中62座城市房价环比仍在上涨。看完统计局的数据,相信很多人依旧一头雾水。那么问题来了:房价到底降了还是没降?接下来房价会怎么走?调控是否还会持续加码?还要不要买房?问题一:房价降了吗?从统计局确实可以看出,经过一个半月的调控加码,热点一二线城市房价环比平稳,调控成效进一步显现。不过中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出,或许热点城市的房价假摔大于真跌。尤其是在15座一二线热点城市中,几乎都是调控重点施展的城市,除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策与“双合同”的因素,已经掩盖房价上涨的真实性,暂时让房价呈现下降的情景。拿北京(楼盘)来说,16年即发声售卖的项目——西府大院,因无法取证,取证价格过低,迟迟未开;上周朝阳区孙河板块土拍,限价7万;同板块,之前号称要卖到10万+的龙湖高端顶级产品景粼原著平层产品——玉府,预售证也仅批到了均价7.2万/㎡。也就是说,存在房价表面上看起来是下降的,事实上是假摔,而是上涨的情形。用数据来说话从70座城市的房价环比变化来看,3月70座城市的房价环比上涨0.71,比2月0.33%,扩大了0.38%,比1月0.24%扩大了0.47%,比去年12月房价环比上涨0.26%扩大0.45%,说明这几个月来,房价依旧呈现加速上涨的走势。而环比上涨的城市看,3月上涨的62座城市中,有8座城市下降,比2月上涨的城市56座还多6座,比2月下降的城市12座城市下降减少了4座。从70座城市的房价同比变化看,3月70座城市的房价同比上涨10.30%,比2月10.56%增幅回落了0.26%,比1月10.69%增幅回落0.39%、比去年12月10.80%增幅回落0.50%,说明房价涨势减弱、涨幅不断收窄,但是房价总体还在上涨,并且保持高位上涨的形势。房价的涨幅回落,实质上就是房价上涨的幅度下降,不是房价真正的下跌。问题二:房价会往什么方向走?方正宏观任泽平则认为,无论是从房地产投资或是房地产市场来看,都更为乐观。他指出,从经济数据看,无论是出口、制造业投资、基建,还是房地产投资等为代表的需求复苏是超预期的,短期可能受库存回补接近尾声扰动,但中长期需求比市场预期的要乐观。房地产周期就是一句话,长期看人口,中期看土地,短期看金融。过去这一年多的时间房地产出现了迅速而猛烈的上涨,为什么?因为三期叠加,人口往大都市圈流入,不供地,货币又是松的。未来会发生什么变化呢?未来的变化是人继续往大的都市圈流入,尽快改变小城镇化战略、控制大城市规模的这种思路,尽快树立大都市圈的战略。现在来看,供地是不及预期的。房地产短期看金融,未来大概率货币会收紧。中国城市房地产研究院院长谢逸枫则称,房价没有到拐点,不存在拐点的说法,是因为房价还在上涨,不管是环比还是同比,而同比只是房价上涨的幅度收窄而已。他认为,接下来4月70城市房价总体继续降温,环比、同比的房价上涨幅度还会收窄,一旦转变成直接下跌,市场应该会出现维稳的政策,城市分化继续。不过,供需紧张、货币超发的根本性问题没有解决,尽管暂时按住了房价上涨的势头,天依然不变。长期看,房价上涨的结果不可避免。问题三:楼市调控是否还会继续加码?虽然对于房价走势,经济学家们各执一词,但对于后续调控,大多数认为热点城市还有加码的可能,甚至下一步调控的重点或转移至二手房。发改委副主任宁吉喆表示,目前国家正在抓紧时间,紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长久有效机制,成熟的时候可以付诸实施。宁吉喆表示,一方面,对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控,从需求侧、供给侧都要采取些措施。另一方面对广大的三四线城市还要坚持去库存,因为那些地方要实现它的住房价值还要很长很长时间。房地产的区域性、结构性的矛盾给宏观调控提出了更高的要求。交通银行(601328,股吧)宏观研究员夏丹称,从国家统计局公布的数据看,尽管不排除有季节性因素的上涨,但在调控的紧箍咒特别是对新房的限制已收到几乎“史上最紧”的情况下其房价仍然上扬,表明控房价还任重道远。她预计,涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能,下一步调控的重点可能转向二手房方面,调控手段由限购限贷转而侧重于限售,以拉长二手房上市转让交易的时间。房价上涨压力较大的环核心城市地区也有加入限购限贷大军的趋势,调控范围还将扩大。问题四:现在是买房还是卖房时机?
  中金公司分析师张宇则认为,目前调整阶段为再上车机会。其发布研报预计,进入5月后,考虑基数大幅走低及调控政策影响减弱,预计新房销售面积同比跌幅将持续收窄,并于6月转正,判断这一上行趋势预计有望一直延续至8月。近期各地楼市调控政策密集出台,加之高基数作用,共同影响实体市场销售阶段性走弱,预计将使板块短期承压。但考虑到5月后销售端有望持续回暖,判断现阶段调整均为再上车机会。
  (责任编辑:徐帅 )
  
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