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当下楼市解读:限购加码与购房奖励并行

2017-05-10
最近,安信证券首席经济学家在北大光华高层管理论坛上抛出“存货去化即将结束”的观点颇引人关注。支撑其观点的理由是:2016年以来,涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市,并开始扩散到一部分三线城市。联系到跌宕起伏的2016年房地产市场:地王频出,暴涨,楼市调控政策不断升级,这些现象的出现似乎说明了当下应该增加房子供应,而不是去库存。但是,房价暴涨是否就意味着房地产去库存即将结束?当前中国的房地产库存究竟有多大?哪些类型的房子库存更严重?国家统计局4月17日公布的数据显示,3月末,商品房待售面积68810万平方米,比2月末减少1745万平方米。其中,住宅待售面积减少1643万平方米,办公楼待售面积增加3万平方米,商业营业用房待售面积减少84万平方米。随着全国性楼市调控政策不断升级加码,让交易火热的一二线城市楼市快速降温,房价暴涨得到抑制。示意图示意图有意思的是,当前三四线城市的房地产也出现了“冰火两重天”格局:一边是购房奖励去库存,另一边是楼市限购接连加码。没错,楼市限购说的就是环京津的河北楼市。近期,环京津“城市群”集体进入调控模式引起全国关注,不少项目成交率下降显著,但也有如坐拥强大度假资源的龙湖·长城源著这样的旅居,仍保持着高热度。龙湖·长城源著 燕京楼 效果图龙湖·长城源著 燕京楼 效果图据4月6日,住房和城乡建设部及国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,提出强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。其核心是以库存消化周期分档次,周期短的要扩大供地,周期长的要停止供地。各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;18~36个月的,要减少供地;6~12个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。当下中国的房地产市场面临去库存化问题。追根溯源还要从上世纪90年代说起。由于当时我国计划经济下福利分房的制度已经跟不上改革开放以后经济发展的速度,房地产企业因此缺乏资金来源,造成烂尾楼现象层出不穷,我国经济陷入“通货膨胀”。这样的情况直到1999年推行住房分配货币化制度后才得以暂时解决。但房地产市场的崛起也造成了房价疯狂的上涨。经过十几年的发展,房地产市场的蓬勃发展带来的盲目建房导致了中国市场的房屋库存量过大,尤其在三四线城市,去化(销售)周期较长,面临较大的去库存压力。
  以现在的库存水平为基础,参考历史的合理去化速度,看起来再经一年多的时间,大量中小城市的存货去化会基本完成。这一转折的实现和确认标志着经济运行基本正常化,并将对大类资产市场产生重要影响。
  (责任编辑:徐帅 )
  
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